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By aassdd
at 2020-09-12 • 0人收藏 • 761人看过
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原标题：上半年利润同比大降八成 招商蛇口深圳项目陷违约风波
8月24日，招商局蛇口工业区控股股份有限公司（以下简称“招商蛇口”，001979.SZ）发布2020年上半年业绩报告。
财报显示，上半年实现营收约243.2亿元，同比增长45.74%；归属于上市公司股东的净利润为9.13亿元，同比大幅下降81.35%；经营活动产生的现金流量净额为-29.9亿元，同比减少149.32%。也就是说，虽然上半年营收依然保持增长，但利润与经营现金流的下降却警示了招商蛇口面临潜在风险。
营业成本增速“大超”收入增速
作为头部房企，疫情影响之下，招商蛇口的“回血”能力也称得上可圈可点。
据半年报，招商蛇口今年一季度销售额同比下滑，但二季度便恢复了增长。1至6月，公司实现签约销售金额1107.13亿元，同比增加9.41%，其中，杭州、上海、苏南、南京等4个城市公司的销售额突破100亿元。
虽然公司底盘大而稳定具有一定的抗风险能力，但增收不增利却难以回避，疫情影响下的上半年亦不是招商蛇口第一次发生归母净利润发生下滑。
纵观近三年财报，公司净利润同比变动幅度分别为97.54%、-31.17%与-81.35%。
而针对今年上半年净利润大降八成，招商蛇口在财报中解释：“报告期内，房地产项目受限价等调控政策影响利润受到抑制，且部分房地产项目结转结构变化，导致社区业务毛利率同比下降，同时，上半年部分房地产项目受疫情影响延迟结转，在一定程度上也影响了报告期利润。对租赁物业采取了减免租等措施，导致公司园区业务利润同比下降明显。上年同期公司采取合作开发模式转让子公司股权产生税后净收益22.26亿元。”
知名房地产专家、广东省房地产研究会执行会长韩世同对《投资者网》分析，招商蛇口带有很强的产业园区发展色彩，因此投资周期、销售周期以及结算周期可能都不太一致，前期投资或非常巨大，而营收和回报却相对漫长，“增收不增利的表现或与招商蛇口对产业园区的投资有很大关系。”
除此之外，疫情影响下行业毛利率下滑亦是招商蛇口利润增长的巨大掣肘。据中达研究数据显示，2020年中期，上市房企平均毛利率由2019年中期的32.4%下降2.6个百分点至29.8%，平均归母净利率下降2.4个百分点至12.8%。在已披露中期报的147家上市房企中，112家上市房企上半年毛利率处于同比下滑态势，仅有不足三分之一的房企同比增长。
数据显示，上半年，招商蛇口毛利率为23.85%，去年同期为37.88%；其中，招商蛇口重点的社区开发与园区开发业务的毛利率分别为18.77%、18.28%，同比下降4.32%与18.24%。
易居研究院智库中心研究总监严跃进对《投资者网》表示：“毛利率下降的现象，一方面是行业发展的必然，高暴利的时代已经过去，尤其是在控地价和稳房价的大背景下，单纯依赖地价上涨等来获取暴利的空间在减少。另一方面，和今年疫情下的各类冲击是有关的，各地库存压力增加，必然需要降价促销，同时各类营销开支等也增大，这也会使得此类房企的毛利率等出现下降。”
然而，尽管盈利减少，招商蛇口在拿地上野心却并不小。
2020上半年招商蛇口总计容建面积为660.09万平方米，总地价为635亿元；去年同期，招商蛇口总计容建面积为383.31万平方米；2019全年的总地价仅为976亿元。此外，招商蛇口上半年总拿地金额为641亿元，同比增长61.5%，拿地额占同期销售额的57.9%。
业绩增长乏力下的逆势拿地表现，则直接反映在了财务数据上。2020上半年招商蛇口营收同比增长45.74%，但营业成本却同比大幅增加了78.65%，远远高于收入增速。
中南财经政法大学数字经济研究院执行院长盘和林对此表示理解，在较宽松的货币政策下，地产商纷纷加快了拿地节奏，其中不乏一些溢价率高的地块。“从长期来看，如果企业资金链较稳定，这个时候拿地应该是一个较好的选择。”
在倡导房企健康发展的大环境下，公司将如何平衡营业成本与收入增速不均的问题？《投资者网》就上述问题致函招商蛇口投资者关系邮箱，公司并未回复；就二季报相关问题联络招商蛇口董秘刘宁，对方回复短信称“都快披露三季报了”，便再未作答。
国泰君安证券则在研报中表示，招商蛇口本期结算多为2016-2017 年拿的高价地且并表结算增加（投资收益减少），所以才体现出营收大幅增长、利润大幅下滑，其实公司高价拿地量并不大，2017 年下半年后拿地楼面价仅在7000-8000 元/平，销售均价维持在2 万/平。基于公司上半年销售和拿地均有较好表现，国泰君安认为招商蛇口逆势增长可期。
合作项目陷纠纷涉1.75亿补偿款
不尽乐观的利润增长之外，招商蛇口亦遭遇项目建设与销售的违约问题，导致与之合作的民企陷入经营困境。
据《经济参考报》、《财联社》今年7月及8月中旬报道显示，招商蛇口陷入与民企深圳桦盛科技有限公司（以下简称“桦盛公司”）合同纠纷。
据了解，招商蛇口位于深圳的项目“招商局前海经贸中心”与2017年通过签订《定制合同》，将尚未开工的3栋物业提前出售予桦盛公司，但该项目的预售证取得时间大大晚于约定时间，且后期由于其他股东方增资进入项目，桦盛公司协商解除合同后，最高不超过1.75亿元的一笔补偿款至今无法到位，导致公司陷入经营困境。
桦盛公司对《投资者网》出具了《定制协议》，合同显示，2017年9月20日，甲方深圳市前海蛇口启迪实业有限公司（以下简称“前海启迪”，由招商蛇口旗下的“深圳市招商前海实业发展有限公司”简称“前海实业”100%持股）与乙方桦盛公司签署协议，约定将招商前海湾一期写字楼的3栋物业出售给桦盛公司，桦盛公司交付保证金6亿元。
协议显示，前海经贸中心一期将于2018年4月取得办公楼预售证、2018年9月取得公寓预售证，但据深圳市房地产信息平台，该项目实际取得预售证的日期为2020年3月20日，较约定时期延迟将近两年。
值得一提的是，招商蛇口此次牵涉的《定制合同》也许是业界普遍的灰色地带。“很多地产商与投资公司都会这样做。对地产商而言，在取得预售证之前将物业售出，有助于资金回笼；而对投资公司来说，定制阶段买入或能在将来出售上取得价格优势。很难说是某一方是完全过错方。”一位接近招商蛇口的人士告诉《投资者网》。
然而在韩世同看来，由于带有违规色彩，这种“定制”写字楼的现象在广州是很少的，“由于前几年前海的发展进入高潮，桦盛公司也有可能因为急于想获得这个写字楼而签订《定制合同》。”
“前海现在的写字楼肯定存在过剩的情况，所以其实市场状况也影响了他们的开发进度，或许这才是提前签订《定制协议》的主要原因。若市场还像双方达成协议时那么红火，其实现在也许不成问题了。”韩世同分析称。
盘和林则对《投资者网》直言，招商蛇口在合规性控制上的确存在问题，且“先建设后办手续”的背后肯定存在利益链条。“因为国家办证的时间周期脚掌，开发商就通过先建设争取相对应的时间周期，但一般来说这种体量的项目不应该做这种博弈，在有明显法律漏洞下这种行为是不可取的。”
项目得不到预售证意味着桦盛公司无法出售资产，从而回笼资金。“时间上的违约对我们的资金运用有很大影响，且存在交楼标准不达约定标准等问题，因此今年3月，招商蛇口提出让我们退出项目，解约。”桦盛公司负责人告诉《投资者网》。
据桦盛公司介绍，谈判退出时双方于4月底达成共识，甲方退还乙方6亿保证金，且要求乙方提出最高不超过1.75亿元的利息补偿。然而，1.75亿究竟如何赔付，双方陷入沟通困境，由此，该笔资金成为双方矛盾的关键所在。《投资者网》就此致电当时负责桦盛公司合同项目的招商蛇口副总经理聂黎明，对方曾参与解除合同沟通会，但去电并未被接听；致函招商蛇口投资者关系邮箱，公司并未回复；致简讯招商蛇口董秘刘宁，对方亦未回应询问。
值得注意的是，彼时与桦盛公司签署合同的前海启迪，已于2019年12月30日变更为有深圳市前海蛇口自贸投资发展有限公司（以下简称“前海自贸”）100%持股，而前海自贸由深圳市前海开发投资控股有限公司（前海管理局下属，以下简称“前海投控”）与前海实业分别持股50%，意味着前海管理局增资进入招商蛇口旗下项目，成为持股一半的股东方。
就此，协议的1.75亿补偿款成为了“踢皮球”的问题。桦盛公司告诉《投资者网》，前海自贸称补偿问题需要前海投控与招商蛇口两方同意才可。“但前海投控说1.75亿由招商蛇口单方面负责，他们作为后期增资进入的股东与此事无关。我们多次要求三方开会，但负责人均不参会。” 桦盛公司负责人称。
“招商蛇口是否涉嫌违规预售，恐怕还需要深圳的相关政府部门来界定。但对桦盛公司来说，60个亿的物业如果只支付了6亿，其实损失并不是很大，能够退回定金款项亦没有太大的问题。”韩世同说。
2500亿元销售目标如何完成
除房企普遍面对的拿地发展与创收盈利的平衡难题，亦需时刻注意具体项目的合法合规，2020对招商蛇口而言也许并不轻松。
今年4月，招商蛇口董事长许永军为公司定下2500亿元的销售目标。据披露，招商蛇口2020年可售货值超4000亿元，其中今年新推的大概会有2400亿，有1000多亿是2019年留下来的。基于此，同比过去几年的去化率，我们确定2020年的销售目标为2500亿元，同比去年增长了13%。”招商蛇口总经理蒋铁峰介绍。
招商蛇口公布的8月销售及近期购得土地使用权情况简报显示，2020年8月，招商蛇口实现签约销售面积110.42万平方米，同比增加18.74%；实现签约销售金额268.05亿元，同比增加48.46%。2020年1-8月，公司累计实现签约销售面积711.86万平方米，同比减少2.41%；累计实现签约销售金额1603.75亿元，同比增加15.72%。
对招商蛇口而言，今年2500亿元的目标不是冲刺，更像是一场稳中求进。长江证券近日亦发布研报称，短期业绩压力与长期资源价值共存，虽然公司短期业绩承压，但其商业模式具有一定稀缺性，新增土储亦有一定差异化成本优势，包括利息负担在内的广义费用控制处于行业领先水平，长期角度仍具备创造超额现金流的能力。
值得一提的是，招商蛇口目前手上还拿着前海与蛇口太子湾的土地。许永军曾公开称，前海土地计划8至10年开发完毕，总建筑面积约500万平方米，在未来可售物业与持有物业方面的分配，招商蛇口或依然有值得期待之处。（思维财经出品）■
就在台军即将举行年度“汉光”计算机兵棋推演之际，台“国防部”不断公布解放军军机密集绕台的消息。有台媒10日披露称，台军对此采取“战略容忍”的态度。
民进党当局两大部门10日罕见地召开临时记者会谈解放军军机绕台。台“国防部”10日称，当天上午再度侦获解放军苏—30和运—8等多型战机，多架次进入台西南空域防空识别区活动，“我空军派遣空中兵力严密监控、应对”。晚间“国防部”又称，解放军9日和10日在台西南方外围海空域进行大规模联合操演，且距台最近仅166公里，“针对性强、规模大、时间长，又是联合操演，就是很明显的对台武吓威胁”。台“外交部”称已将大陆“威胁”通报重要友台地区，并扬言“一旦发生任何战事，台湾全体人民会战到最后一兵一卒”。
此前在9日，台“国防部”称有超过20架解放军苏—30、歼—10等多型战机分批次飞进台西南防空识别区，从低空层、中空至高空，“飞过我方最南端中线，至西南空域应变区，测试我方防空应对”。台湾《中国时报》10日称，这是自6月起解放军军机连续多日，或在白天、夜间，进入台西南防空识别区“飞得最深入的一次，架次多，全空层，代表共机加深在我方西南空域的防空压力与力度”。
解放军歼-10型战机（资料图）
台“国防部”上周公布的“大陆军力报告书”称，台西南海域是台湾海峡与巴士海峡的重要航道，具有钳制解放军南部战区舰船跨越“第一岛链”的重要战略地位，近年来解放军借由警戒美国军机、海空协同演训之机，各型战机伺机进入台西南防空识别区。《中国时报》称，台“国防部”所谓“进入我西南空域应变区活动”是一种模糊的说法，而“应变区”就是台方战机在西南空域、“海峡中线”以东的应变空域，“换言之，这次共机飞进我方西南空域，不仅飞过中线，而且飞得更里面”，“可以看出大陆正逐一压缩我防空空域，共机飞越我最南端海峡中线的频率也会越来越密，最终目的就是擦掉中线”。报道同时提到，台“参谋总长”黄曙光9日进入“衡山指挥所”坐镇。
面对解放军军机频频绕台，台军方10日被爆采取“战略容忍”的态度。据中时电子报报道，台军方内部认为“海峡中线”是台方的心理线与敌我线；就法律层面而言，“海峡中线”是自由航行区，大陆机舰硬要航行，台方不能开火。因此面对大陆军机，台军将采取广播警告与驱离等措施，“不会随共机起舞，更不会开第一枪”。“中华战略学会”研究员张竞在接受采访时称，必须提醒一下，防空识别区我们并没有排除其他人使用该空域的权力，因此要采取适当手段拦截查证，但整个过程必须遵守各项作战规定，不能率先攻击，“希望能稳定两岸情势，不然易擦枪走火”。
台媒称，解放军近来频频绕台与台“汉光”演习有关。据“中央社”报道，台军“汉光36”号演习已于7月13日至17日执行5天4夜的三军联合防卫作战实兵操演；计算机兵棋推演定于9月14日至18日，连续五天实施全天24小时不间断的对抗演练。《中国时报》称，历次“汉光”演习都是先计算机兵推再实兵演训，今年因受疫情影响两者顺序颠倒，且不再是传统的红蓝军对抗、打到有输赢为止，而是采取 “研讨式兵推”，主要探讨如何应对解放军频繁绕台。
因受疫情影响，美军观摩团将不会赴台参与“汉光”兵棋推演。联合新闻网称，美军由退役上将率团赴台观摩“汉光”演习开始于2003年，当年由曾任美军太平洋司令、国家情报总监的退役上将布莱尔率团来台，“今年是17年来第一次美军不来”。中时电子报称，美军自朝鲜战争后就不曾与解放军交手，因此这几年很重视台军“汉光”计算机兵推，意图通过攻防过程掌握解放军的用兵思想与战术，所以美军来台参与“汉光”演习的性质已从顾问团转变为观摩团。报道称，那些参与计算机兵推的美军现役军官相当认真，猛抄笔记，非常关注假想敌解放军的战术作为。台媒猜测，美国在台协会（AIT）极可能派人参加这次兵推。
文/ 环球时报特约记者 陶欣然
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付立春：注册制新时代 新三板新方向
新三板推动出台一系列政策
根据媒体报道，近日全国股转公司徐明总经理在中国国际金融论坛上发言，指出要持续改革创新、不断促进新三板助力中小企业发展。
他表示将持续改革创新，努力推动出台一系列相关政策：
一是持续完善市场基础制度。在融资并购方面，推出精选层再融资和并购重组制度，评估优化创新层、基础层定向发行机制。推动可转债、优先股等制度的落地与完善，持续丰富市场股债结合类融资工具。创新挂牌公司并购支付手段，引导企业利用优先股、可转债开展并购；在股票交易方面，加快启动实施混合交易、融资融券，丰富交易与双边风险管理工具；在公司监管方面，坚持提高挂牌公司质量，细化监管要求，健全多元化退出机制，促进形成良好的市场生态。
二是持续优化市场生态。在企业端，加大培训和市场宣介力度，对企业储备一批、培育一批、挂牌一批，弘扬创新创业企业家精神。扩充精选层企业资源，提高公开发行并进入精选层的审查效率，研究缩短优质企业晋层时长，为全面实施注册制打下基础。在投资端，推动便利公募基金等专业投资者入市的政策，建立社保、保险、QFII、RQFII入市配套制度。开通多元投资者沟通渠道，按市场层次配置行情和指数信息服务，引导开发指数基金和ETF产品。在中介端，推动建立长期激励机制，将证券公司服务中小企业参与新三板纳入常态化专项评价，引导证券公司积极服务中小企业融资发展。
三是持续加强多层次市场有机联系。加快推进转板上市业务规则实施进程，稳定市场预期。积极推动建立区域性股权市场挂牌公司到新三板的转板机制，构建“转板通、信披通、监管通、账户通、技术通”模式。研究支持特殊股权结构企业和红筹企业在新三板发行股票或存托凭证。
政策背景：高质量内循环匹配资本闭环
对于政策背景，我们的判断主要有三个层次：
第一个判断是内循环国家战略化。我们认为可以将其理解为“实体金融的双闭环”。习总书记指出了要以辩证思维看待新发展阶段的新机遇、新挑战，这个问题提升到了一个百年未有之大变局的层面，国际的格局发生了深刻的调整，国内的发展观念也发生了变化。
对于习总书记讲的“深刻认识新的特征，新的要求，有新的矛盾，新的挑战，增强机遇意识和风险意识。”我们认为，本身危机是具有风险又存在着机会的，从长远来看，更多的是机遇，这是一个非常重要的背景和形势的判断。
国内国际双循环，双循环已经上升到了重塑我国国际合作和竞争新优势的战略角色，从而形成了需求和供体的更高度、更高水平的动态平衡，这是一个长期的战略，实体在各个环节实现内部的经济安全闭环，需要金融的配合。
第二个判断是金融供给侧改革，资本服务高质量增长。中国经济正处于不断恢复阶段，出现了逐渐向好的增长趋势，三、四季度的增长预计也会呈现更有活力的局面，所以要在高质量发展的轨道上，加快构建双循环的新格局。
要实现金融和实体经济的双内循环，资本市场的重要性就会被提高到一个前所未有的高度，从高质量经济发展来说，只能是由直接融资的市场发挥更大的作用，无论是从理论还是从国际经验来说，这是唯一的选择。
第三个判断，从资本市场的角度来看，资本注册制新时代的方向是法制化、市场化和专业化，在这“三化”可能还应加一个国际化，但从双循环和最新的国际形势来看，我们认为国际化可能暂时是弱化了的。
我们认为证监会易会满主席提到的“建制度、不干预、零容忍”这三词九字是当前政策最重要的关键词，注册制新时代下的方向和背景不只是提提而已，而是会真正去落实，会改变整个资本市场的生态和发展的环境。
对于政策的大方向，可以简单概括为高质量内循环匹配资本的闭环，要建一个更强大的资本市场，更具有专业水平的资本市场去服务国内的高质量经济的发展，去孵化、支持优质的创新企业。
政策方向：两手持续创新激活流动性
对于新三板的现状和方向，我们认为当前最核心的问题是投融资流动性的激活，而“政策牛”为新三板带来了新的方向和机会。
我们可以将这次的政策方向概括为“持续创新、激活流动性”，以双循环为核心的经济政策趋向于战略化、系统化、长期化和结构化，IPO和退市会成为市场常态，“政策牛”使得企业的融资净需求会不断扩容。
我们认为，新三板精选层的示范效应、流动性已经比较凸显，换手率、估值等各方面都比以前的新三板要好。近期有可能提前落地两融业务和混合做市制度，两融有助于提升市场的流动性、价格，也会对交易和业务改善有一个积极的推动；混合做市会成为改善新三板流动性的主力。
对于新三板未来的改革，还会有越来越多的改革的举措，一方面公募基金等入场精选层方式明确；另一方面精选层混合交易做市的交易系统已经就绪，券商做市、两融业务的改革工作也在紧锣密鼓进行当中。
新三板从长期发展来看，本质还是一个资金交易的投融资撮合的资本市场，企业是要融资的，过去一万多家现在大几千家企业来到新三板是为了融资的，而目前150多万投资者来到这个市场，要进行价值发现和价值创造。所以如何让资金流动起来，是现在的新三板的主要挑战。
从中期来看，新三板政策会怎样发展？我们的理解是“左可转板，右降门槛”。
左可转板，就是对于之前达到转层标准的优质企业，现在可以转板，从精选层转到科创板和创业板，细则具体实施落地，这可能是中期一年之内最重要的事情。
右降门槛，意思是三板还要继续降门槛，从现在的开户的数量和实际交易的个人投资者和机构投资者来说，其实还是相对比较有限的。对于已经具有三板交易和投资资格的投资者和投资机构来说，活跃度也是相当有潜力提升的。降门槛不只是降个人投资者的门槛，而更多的是基金等一些有实力和有兴趣投资新三板的机构，允许并且鼓励进入到市场上进行投资。
我们认为，专业投资者、机构投资者进入到市场，一方面让市场的投资的增量更大，另一方面存量部分的活跃度也要提升。虽然说三板的新增开户数非常多，但是交易活跃度、观望情绪还是比较浓，如何去激活是降门槛的另外一部分主要内容。
财富效应：企业多样投资分化
新三板改革成功的关键，我们认为主要体现在财富效应上。不论企业融资还是投资者投资，如果没有财富效应，那市场可能就没有办法实现一个良性的、持续的循环和升级。
市场最重要的两个组成部分是企业和投资者。企业的资本路径可以多样化，既可以有捷径，也需要慢功夫。对于企业而言，现在确实面临资本市场非常大的机遇期，对一个规范的、持续经营的、有增长潜力的、特别有创新科技能力的企业来说应该是前所未有的机遇。从新三板自身而言，精选层的示范效应比较凸显，带动三板企业持续成长。
对于投资而言，投资者专业分化是激烈资本角逐的结果。我们认为，不是因为资金量比较大就专业，资金量衡量专业度会产生误区。部分投资者观望新三板而不参与，可能是因为对资本市场特别是三板市场的专业度还是不够。
就当前投资机会而言，新三板精选层的流动性交易价值已经进一步增强，现有企业的流动性非常强，基本面、规范、业绩持续强的，低调的精选层公司成长价值可能相对比较高，深入尽调去挖掘弱资本化的个股，有机会可以长期分享稳定的成长增值收益。
（作者系东北证券研究总监、中国市场学会学术委员，仅代表个人观点）
原标题：上半年利润同比大降八成 招商蛇口深圳项目陷违约风波
8月24日，招商局蛇口工业区控股股份有限公司（以下简称“招商蛇口”，001979.SZ）发布2020年上半年业绩报告。
财报显示，上半年实现营收约243.2亿元，同比增长45.74%；归属于上市公司股东的净利润为9.13亿元，同比大幅下降81.35%；经营活动产生的现金流量净额为-29.9亿元，同比减少149.32%。也就是说，虽然上半年营收依然保持增长，但利润与经营现金流的下降却警示了招商蛇口面临潜在风险。
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据半年报，招商蛇口今年一季度销售额同比下滑，但二季度便恢复了增长。1至6月，公司实现签约销售金额1107.13亿元，同比增加9.41%，其中，杭州、上海、苏南、南京等4个城市公司的销售额突破100亿元。
虽然公司底盘大而稳定具有一定的抗风险能力，但增收不增利却难以回避，疫情影响下的上半年亦不是招商蛇口第一次发生归母净利润发生下滑。
纵观近三年财报，公司净利润同比变动幅度分别为97.54%、-31.17%与-81.35%。
而针对今年上半年净利润大降八成，招商蛇口在财报中解释：“报告期内，房地产项目受限价等调控政策影响利润受到抑制，且部分房地产项目结转结构变化，导致社区业务毛利率同比下降，同时，上半年部分房地产项目受疫情影响延迟结转，在一定程度上也影响了报告期利润。对租赁物业采取了减免租等措施，导致公司园区业务利润同比下降明显。上年同期公司采取合作开发模式转让子公司股权产生税后净收益22.26亿元。”
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除此之外，疫情影响下行业毛利率下滑亦是招商蛇口利润增长的巨大掣肘。据中达研究数据显示，2020年中期，上市房企平均毛利率由2019年中期的32.4%下降2.6个百分点至29.8%，平均归母净利率下降2.4个百分点至12.8%。在已披露中期报的147家上市房企中，112家上市房企上半年毛利率处于同比下滑态势，仅有不足三分之一的房企同比增长。
数据显示，上半年，招商蛇口毛利率为23.85%，去年同期为37.88%；其中，招商蛇口重点的社区开发与园区开发业务的毛利率分别为18.77%、18.28%，同比下降4.32%与18.24%。
易居研究院智库中心研究总监严跃进对《投资者网》表示：“毛利率下降的现象，一方面是行业发展的必然，高暴利的时代已经过去，尤其是在控地价和稳房价的大背景下，单纯依赖地价上涨等来获取暴利的空间在减少。另一方面，和今年疫情下的各类冲击是有关的，各地库存压力增加，必然需要降价促销，同时各类营销开支等也增大，这也会使得此类房企的毛利率等出现下降。”
然而，尽管盈利减少，招商蛇口在拿地上野心却并不小。
2020上半年招商蛇口总计容建面积为660.09万平方米，总地价为635亿元；去年同期，招商蛇口总计容建面积为383.31万平方米；2019全年的总地价仅为976亿元。此外，招商蛇口上半年总拿地金额为641亿元，同比增长61.5%，拿地额占同期销售额的57.9%。
业绩增长乏力下的逆势拿地表现，则直接反映在了财务数据上。2020上半年招商蛇口营收同比增长45.74%，但营业成本却同比大幅增加了78.65%，远远高于收入增速。
中南财经政法大学数字经济研究院执行院长盘和林对此表示理解，在较宽松的货币政策下，地产商纷纷加快了拿地节奏，其中不乏一些溢价率高的地块。“从长期来看，如果企业资金链较稳定，这个时候拿地应该是一个较好的选择。”
在倡导房企健康发展的大环境下，公司将如何平衡营业成本与收入增速不均的问题？《投资者网》就上述问题致函招商蛇口投资者关系邮箱，公司并未回复；就二季报相关问题联络招商蛇口董秘刘宁，对方回复短信称“都快披露三季报了”，便再未作答。
国泰君安证券则在研报中表示，招商蛇口本期结算多为2016-2017 年拿的高价地且并表结算增加（投资收益减少），所以才体现出营收大幅增长、利润大幅下滑，其实公司高价拿地量并不大，2017 年下半年后拿地楼面价仅在7000-8000 元/平，销售均价维持在2 万/平。基于公司上半年销售和拿地均有较好表现，国泰君安认为招商蛇口逆势增长可期。
合作项目陷纠纷涉1.75亿补偿款
不尽乐观的利润增长之外，招商蛇口亦遭遇项目建设与销售的违约问题，导致与之合作的民企陷入经营困境。
据《经济参考报》、《财联社》今年7月及8月中旬报道显示，招商蛇口陷入与民企深圳桦盛科技有限公司（以下简称“桦盛公司”）合同纠纷。
据了解，招商蛇口位于深圳的项目“招商局前海经贸中心”与2017年通过签订《定制合同》，将尚未开工的3栋物业提前出售予桦盛公司，但该项目的预售证取得时间大大晚于约定时间，且后期由于其他股东方增资进入项目，桦盛公司协商解除合同后，最高不超过1.75亿元的一笔补偿款至今无法到位，导致公司陷入经营困境。
桦盛公司对《投资者网》出具了《定制协议》，合同显示，2017年9月20日，甲方深圳市前海蛇口启迪实业有限公司（以下简称“前海启迪”，由招商蛇口旗下的“深圳市招商前海实业发展有限公司”简称“前海实业”100%持股）与乙方桦盛公司签署协议，约定将招商前海湾一期写字楼的3栋物业出售给桦盛公司，桦盛公司交付保证金6亿元。
协议显示，前海经贸中心一期将于2018年4月取得办公楼预售证、2018年9月取得公寓预售证，但据深圳市房地产信息平台，该项目实际取得预售证的日期为2020年3月20日，较约定时期延迟将近两年。
值得一提的是，招商蛇口此次牵涉的《定制合同》也许是业界普遍的灰色地带。“很多地产商与投资公司都会这样做。对地产商而言，在取得预售证之前将物业售出，有助于资金回笼；而对投资公司来说，定制阶段买入或能在将来出售上取得价格优势。很难说是某一方是完全过错方。”一位接近招商蛇口的人士告诉《投资者网》。
然而在韩世同看来，由于带有违规色彩，这种“定制”写字楼的现象在广州是很少的，“由于前几年前海的发展进入高潮，桦盛公司也有可能因为急于想获得这个写字楼而签订《定制合同》。”
“前海现在的写字楼肯定存在过剩的情况，所以其实市场状况也影响了他们的开发进度，或许这才是提前签订《定制协议》的主要原因。若市场还像双方达成协议时那么红火，其实现在也许不成问题了。”韩世同分析称。
盘和林则对《投资者网》直言，招商蛇口在合规性控制上的确存在问题，且“先建设后办手续”的背后肯定存在利益链条。“因为国家办证的时间周期脚掌，开发商就通过先建设争取相对应的时间周期，但一般来说这种体量的项目不应该做这种博弈，在有明显法律漏洞下这种行为是不可取的。”
项目得不到预售证意味着桦盛公司无法出售资产，从而回笼资金。“时间上的违约对我们的资金运用有很大影响，且存在交楼标准不达约定标准等问题，因此今年3月，招商蛇口提出让我们退出项目，解约。”桦盛公司负责人告诉《投资者网》。
据桦盛公司介绍，谈判退出时双方于4月底达成共识，甲方退还乙方6亿保证金，且要求乙方提出最高不超过1.75亿元的利息补偿。然而，1.75亿究竟如何赔付，双方陷入沟通困境，由此，该笔资金成为双方矛盾的关键所在。《投资者网》就此致电当时负责桦盛公司合同项目的招商蛇口副总经理聂黎明，对方曾参与解除合同沟通会，但去电并未被接听；致函招商蛇口投资者关系邮箱，公司并未回复；致简讯招商蛇口董秘刘宁，对方亦未回应询问。
值得注意的是，彼时与桦盛公司签署合同的前海启迪，已于2019年12月30日变更为有深圳市前海蛇口自贸投资发展有限公司（以下简称“前海自贸”）100%持股，而前海自贸由深圳市前海开发投资控股有限公司（前海管理局下属，以下简称“前海投控”）与前海实业分别持股50%，意味着前海管理局增资进入招商蛇口旗下项目，成为持股一半的股东方。
就此，协议的1.75亿补偿款成为了“踢皮球”的问题。桦盛公司告诉《投资者网》，前海自贸称补偿问题需要前海投控与招商蛇口两方同意才可。“但前海投控说1.75亿由招商蛇口单方面负责，他们作为后期增资进入的股东与此事无关。我们多次要求三方开会，但负责人均不参会。” 桦盛公司负责人称。
“招商蛇口是否涉嫌违规预售，恐怕还需要深圳的相关政府部门来界定。但对桦盛公司来说，60个亿的物业如果只支付了6亿，其实损失并不是很大，能够退回定金款项亦没有太大的问题。”韩世同说。
2500亿元销售目标如何完成
除房企普遍面对的拿地发展与创收盈利的平衡难题，亦需时刻注意具体项目的合法合规，2020对招商蛇口而言也许并不轻松。
今年4月，招商蛇口董事长许永军为公司定下2500亿元的销售目标。据披露，招商蛇口2020年可售货值超4000亿元，其中今年新推的大概会有2400亿，有1000多亿是2019年留下来的。基于此，同比过去几年的去化率，我们确定2020年的销售目标为2500亿元，同比去年增长了13%。”招商蛇口总经理蒋铁峰介绍。
招商蛇口公布的8月销售及近期购得土地使用权情况简报显示，2020年8月，招商蛇口实现签约销售面积110.42万平方米，同比增加18.74%；实现签约销售金额268.05亿元，同比增加48.46%。2020年1-8月，公司累计实现签约销售面积711.86万平方米，同比减少2.41%；累计实现签约销售金额1603.75亿元，同比增加15.72%。
对招商蛇口而言，今年2500亿元的目标不是冲刺，更像是一场稳中求进。长江证券近日亦发布研报称，短期业绩压力与长期资源价值共存，虽然公司短期业绩承压，但其商业模式具有一定稀缺性，新增土储亦有一定差异化成本优势，包括利息负担在内的广义费用控制处于行业领先水平，长期角度仍具备创造超额现金流的能力。
值得一提的是，招商蛇口目前手上还拿着前海与蛇口太子湾的土地。许永军曾公开称，前海土地计划8至10年开发完毕，总建筑面积约500万平方米，在未来可售物业与持有物业方面的分配，招商蛇口或依然有值得期待之处。（思维财经出品）■
就在台军即将举行年度“汉光”计算机兵棋推演之际，台“国防部”不断公布解放军军机密集绕台的消息。有台媒10日披露称，台军对此采取“战略容忍”的态度。
民进党当局两大部门10日罕见地召开临时记者会谈解放军军机绕台。台“国防部”10日称，当天上午再度侦获解放军苏—30和运—8等多型战机，多架次进入台西南空域防空识别区活动，“我空军派遣空中兵力严密监控、应对”。晚间“国防部”又称，解放军9日和10日在台西南方外围海空域进行大规模联合操演，且距台最近仅166公里，“针对性强、规模大、时间长，又是联合操演，就是很明显的对台武吓威胁”。台“外交部”称已将大陆“威胁”通报重要友台地区，并扬言“一旦发生任何战事，台湾全体人民会战到最后一兵一卒”。
此前在9日，台“国防部”称有超过20架解放军苏—30、歼—10等多型战机分批次飞进台西南防空识别区，从低空层、中空至高空，“飞过我方最南端中线，至西南空域应变区，测试我方防空应对”。台湾《中国时报》10日称，这是自6月起解放军军机连续多日，或在白天、夜间，进入台西南防空识别区“飞得最深入的一次，架次多，全空层，代表共机加深在我方西南空域的防空压力与力度”。
解放军歼-10型战机（资料图）
台“国防部”上周公布的“大陆军力报告书”称，台西南海域是台湾海峡与巴士海峡的重要航道，具有钳制解放军南部战区舰船跨越“第一岛链”的重要战略地位，近年来解放军借由警戒美国军机、海空协同演训之机，各型战机伺机进入台西南防空识别区。《中国时报》称，台“国防部”所谓“进入我西南空域应变区活动”是一种模糊的说法，而“应变区”就是台方战机在西南空域、“海峡中线”以东的应变空域，“换言之，这次共机飞进我方西南空域，不仅飞过中线，而且飞得更里面”，“可以看出大陆正逐一压缩我防空空域，共机飞越我最南端海峡中线的频率也会越来越密，最终目的就是擦掉中线”。报道同时提到，台“参谋总长”黄曙光9日进入“衡山指挥所”坐镇。
面对解放军军机频频绕台，台军方10日被爆采取“战略容忍”的态度。据中时电子报报道，台军方内部认为“海峡中线”是台方的心理线与敌我线；就法律层面而言，“海峡中线”是自由航行区，大陆机舰硬要航行，台方不能开火。因此面对大陆军机，台军将采取广播警告与驱离等措施，“不会随共机起舞，更不会开第一枪”。“中华战略学会”研究员张竞在接受采访时称，必须提醒一下，防空识别区我们并没有排除其他人使用该空域的权力，因此要采取适当手段拦截查证，但整个过程必须遵守各项作战规定，不能率先攻击，“希望能稳定两岸情势，不然易擦枪走火”。
台媒称，解放军近来频频绕台与台“汉光”演习有关。据“中央社”报道，台军“汉光36”号演习已于7月13日至17日执行5天4夜的三军联合防卫作战实兵操演；计算机兵棋推演定于9月14日至18日，连续五天实施全天24小时不间断的对抗演练。《中国时报》称，历次“汉光”演习都是先计算机兵推再实兵演训，今年因受疫情影响两者顺序颠倒，且不再是传统的红蓝军对抗、打到有输赢为止，而是采取 “研讨式兵推”，主要探讨如何应对解放军频繁绕台。
因受疫情影响，美军观摩团将不会赴台参与“汉光”兵棋推演。联合新闻网称，美军由退役上将率团赴台观摩“汉光”演习开始于2003年，当年由曾任美军太平洋司令、国家情报总监的退役上将布莱尔率团来台，“今年是17年来第一次美军不来”。中时电子报称，美军自朝鲜战争后就不曾与解放军交手，因此这几年很重视台军“汉光”计算机兵推，意图通过攻防过程掌握解放军的用兵思想与战术，所以美军来台参与“汉光”演习的性质已从顾问团转变为观摩团。报道称，那些参与计算机兵推的美军现役军官相当认真，猛抄笔记，非常关注假想敌解放军的战术作为。台媒猜测，美国在台协会（AIT）极可能派人参加这次兵推。
文/ 环球时报特约记者 陶欣然
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付立春：注册制新时代 新三板新方向
新三板推动出台一系列政策
根据媒体报道，近日全国股转公司徐明总经理在中国国际金融论坛上发言，指出要持续改革创新、不断促进新三板助力中小企业发展。
他表示将持续改革创新，努力推动出台一系列相关政策：
一是持续完善市场基础制度。在融资并购方面，推出精选层再融资和并购重组制度，评估优化创新层、基础层定向发行机制。推动可转债、优先股等制度的落地与完善，持续丰富市场股债结合类融资工具。创新挂牌公司并购支付手段，引导企业利用优先股、可转债开展并购；在股票交易方面，加快启动实施混合交易、融资融券，丰富交易与双边风险管理工具；在公司监管方面，坚持提高挂牌公司质量，细化监管要求，健全多元化退出机制，促进形成良好的市场生态。
二是持续优化市场生态。在企业端，加大培训和市场宣介力度，对企业储备一批、培育一批、挂牌一批，弘扬创新创业企业家精神。扩充精选层企业资源，提高公开发行并进入精选层的审查效率，研究缩短优质企业晋层时长，为全面实施注册制打下基础。在投资端，推动便利公募基金等专业投资者入市的政策，建立社保、保险、QFII、RQFII入市配套制度。开通多元投资者沟通渠道，按市场层次配置行情和指数信息服务，引导开发指数基金和ETF产品。在中介端，推动建立长期激励机制，将证券公司服务中小企业参与新三板纳入常态化专项评价，引导证券公司积极服务中小企业融资发展。
三是持续加强多层次市场有机联系。加快推进转板上市业务规则实施进程，稳定市场预期。积极推动建立区域性股权市场挂牌公司到新三板的转板机制，构建“转板通、信披通、监管通、账户通、技术通”模式。研究支持特殊股权结构企业和红筹企业在新三板发行股票或存托凭证。
政策背景：高质量内循环匹配资本闭环
对于政策背景，我们的判断主要有三个层次：
第一个判断是内循环国家战略化。我们认为可以将其理解为“实体金融的双闭环”。习总书记指出了要以辩证思维看待新发展阶段的新机遇、新挑战，这个问题提升到了一个百年未有之大变局的层面，国际的格局发生了深刻的调整，国内的发展观念也发生了变化。
对于习总书记讲的“深刻认识新的特征，新的要求，有新的矛盾，新的挑战，增强机遇意识和风险意识。”我们认为，本身危机是具有风险又存在着机会的，从长远来看，更多的是机遇，这是一个非常重要的背景和形势的判断。
国内国际双循环，双循环已经上升到了重塑我国国际合作和竞争新优势的战略角色，从而形成了需求和供体的更高度、更高水平的动态平衡，这是一个长期的战略，实体在各个环节实现内部的经济安全闭环，需要金融的配合。
第二个判断是金融供给侧改革，资本服务高质量增长。中国经济正处于不断恢复阶段，出现了逐渐向好的增长趋势，三、四季度的增长预计也会呈现更有活力的局面，所以要在高质量发展的轨道上，加快构建双循环的新格局。
要实现金融和实体经济的双内循环，资本市场的重要性就会被提高到一个前所未有的高度，从高质量经济发展来说，只能是由直接融资的市场发挥更大的作用，无论是从理论还是从国际经验来说，这是唯一的选择。
第三个判断，从资本市场的角度来看，资本注册制新时代的方向是法制化、市场化和专业化，在这“三化”可能还应加一个国际化，但从双循环和最新的国际形势来看，我们认为国际化可能暂时是弱化了的。
我们认为证监会易会满主席提到的“建制度、不干预、零容忍”这三词九字是当前政策最重要的关键词，注册制新时代下的方向和背景不只是提提而已，而是会真正去落实，会改变整个资本市场的生态和发展的环境。
对于政策的大方向，可以简单概括为高质量内循环匹配资本的闭环，要建一个更强大的资本市场，更具有专业水平的资本市场去服务国内的高质量经济的发展，去孵化、支持优质的创新企业。
政策方向：两手持续创新激活流动性
对于新三板的现状和方向，我们认为当前最核心的问题是投融资流动性的激活，而“政策牛”为新三板带来了新的方向和机会。
我们可以将这次的政策方向概括为“持续创新、激活流动性”，以双循环为核心的经济政策趋向于战略化、系统化、长期化和结构化，IPO和退市会成为市场常态，“政策牛”使得企业的融资净需求会不断扩容。
我们认为，新三板精选层的示范效应、流动性已经比较凸显，换手率、估值等各方面都比以前的新三板要好。近期有可能提前落地两融业务和混合做市制度，两融有助于提升市场的流动性、价格，也会对交易和业务改善有一个积极的推动；混合做市会成为改善新三板流动性的主力。
对于新三板未来的改革，还会有越来越多的改革的举措，一方面公募基金等入场精选层方式明确；另一方面精选层混合交易做市的交易系统已经就绪，券商做市、两融业务的改革工作也在紧锣密鼓进行当中。
新三板从长期发展来看，本质还是一个资金交易的投融资撮合的资本市场，企业是要融资的，过去一万多家现在大几千家企业来到新三板是为了融资的，而目前150多万投资者来到这个市场，要进行价值发现和价值创造。所以如何让资金流动起来，是现在的新三板的主要挑战。
从中期来看，新三板政策会怎样发展？我们的理解是“左可转板，右降门槛”。
左可转板，就是对于之前达到转层标准的优质企业，现在可以转板，从精选层转到科创板和创业板，细则具体实施落地，这可能是中期一年之内最重要的事情。
右降门槛，意思是三板还要继续降门槛，从现在的开户的数量和实际交易的个人投资者和机构投资者来说，其实还是相对比较有限的。对于已经具有三板交易和投资资格的投资者和投资机构来说，活跃度也是相当有潜力提升的。降门槛不只是降个人投资者的门槛，而更多的是基金等一些有实力和有兴趣投资新三板的机构，允许并且鼓励进入到市场上进行投资。
我们认为，专业投资者、机构投资者进入到市场，一方面让市场的投资的增量更大，另一方面存量部分的活跃度也要提升。虽然说三板的新增开户数非常多，但是交易活跃度、观望情绪还是比较浓，如何去激活是降门槛的另外一部分主要内容。
财富效应：企业多样投资分化
新三板改革成功的关键，我们认为主要体现在财富效应上。不论企业融资还是投资者投资，如果没有财富效应，那市场可能就没有办法实现一个良性的、持续的循环和升级。
市场最重要的两个组成部分是企业和投资者。企业的资本路径可以多样化，既可以有捷径，也需要慢功夫。对于企业而言，现在确实面临资本市场非常大的机遇期，对一个规范的、持续经营的、有增长潜力的、特别有创新科技能力的企业来说应该是前所未有的机遇。从新三板自身而言，精选层的示范效应比较凸显，带动三板企业持续成长。
对于投资而言，投资者专业分化是激烈资本角逐的结果。我们认为，不是因为资金量比较大就专业，资金量衡量专业度会产生误区。部分投资者观望新三板而不参与，可能是因为对资本市场特别是三板市场的专业度还是不够。
就当前投资机会而言，新三板精选层的流动性交易价值已经进一步增强，现有企业的流动性非常强，基本面、规范、业绩持续强的，低调的精选层公司成长价值可能相对比较高，深入尽调去挖掘弱资本化的个股，有机会可以长期分享稳定的成长增值收益。
（作者系东北证券研究总监、中国市场学会学术委员，仅代表个人观点）
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